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当房产可能“飞走”时，你可以先“冻结”它——聊聊不动产诉前保全

隔壁老王家最近遇到件烦心事：他五年前借给朋友一大笔钱，对方用一套房子做抵押，写了借条也办了抵押登记。可最近听说那朋友生意失败，正偷偷联系中介卖房子！老王急了，这房子要是真卖了，钱可能就要不回来了。他跑到法院咨询，法官告诉他，这种情况可以考虑申请“不动产诉前保全”。老王一听懵了：“诉前保全？是打官司之前先把房子‘冻’上吗？”

没错，就是这个意思。咱们普通人可能一辈子都遇不上打官司，但万一遇到了，尤其是牵扯到房子、土地这类值钱的不动产时，了解“诉前保全”这个法律工具，很可能就是保住你财产的关键一步。

一、它到底是什么？一个形象的比喻

你可以把“不动产诉前保全”想象成打官司前的“紧急冻结令”。

平时咱们打官司，从起诉、开庭到判决、执行，走完流程少说几个月，多则一两年。这段时间里，对方完全有可能把名下的房子、商铺给卖了，或者抵押给别人。等到你终于赢了官司，拿着判决书去找他要钱要房时，才发现早已“人去楼空”，财产早就转移了，判决书成了一纸空文。

诉前保全，就是在你还没有正式向法院起诉的时候，因为情况紧急，再不采取行动财产可能就没了，所以先向法院申请，对被申请人的房子、土地等不动产采取强制措施，比如查封（不准买卖、抵押、过户），把它暂时“锁住”，让它保持现状。这样，你后续打的官司才有实际意义。

二、什么时候能用上它？三种常见场景

民间借贷纠纷：就像老王的情况，别人欠你钱，用房子做抵押，但债务还没到期或者你刚发现他要偷偷卖房转移资产，这时候你可以赶紧申请保全那套抵押的房子。 离婚财产分割：两口子闹离婚，一方担心另一方把夫妻共有的房产擅自卖掉，可以在提起离婚诉讼前，先申请保全这套房产，防止对方恶意处置。 买卖合同纠纷：比如你付了定金或全款买房子，但卖家“一房二卖”，或者突然反悔不配合过户，还打算卖给第三人并办手续。这时情况紧急，你可以申请保全这套争议房产，阻止它被过户给他人。

它的核心就两个字：紧急。必须是“情况紧急，不立即申请保全将会使你的合法权益受到难以弥补的损害”。

三、普通人怎么申请？步骤和注意事项

申请诉前保全，不是打个电话或者写个申请就行，它有一套严肃的程序：

第一步：准备书面申请 你得向房产所在地的法院提交一份《诉前财产保全申请书》。里面要写清楚：

你和对方的基本信息（姓名、身份证号、住址等）。 具体要保全哪套房产（写明产权证号、坐落位置）。 你为什么申请保全，理由是什么（比如对方正在卖房，有中介挂牌证据）。 你要求保全的金额（一般不能超过你诉讼请求的金额）。

第二步：提供担保——这是关键！ 法院会要求你提供担保。为什么呢？因为保全是在案件没审理前采取的强制措施，万一最后证明你保全错了，给对方造成了损失（比如对方因房子被查封错过了一个高价卖房机会），你需要赔偿。所以，你必须提供相当于请求保全数额的财产作为担保。可以是：

现金或存款：直接把等额的钱打入法院指定账户。 房产或车辆：用你自己名下的其他财产进行担保抵押。 找担保公司：支付一定费用，由专业的担保公司出具保函。 这一点对普通人来说压力最大，需要认真考虑自己的经济能力。

第三步：提交证据 光说对方要转移财产不行，你得向法院提供初步证据，让法官相信“情况确实紧急”。比如：

中介的挂牌销售截图、聊天记录。 知情人提供的证言或线索。 显示对方财务状况恶化、有转移资产可能的证据。

第四步：法院裁定与执行 法院收到你的申请和担保后，会在48小时内作出裁定。如果裁定采取保全措施，就会立即向不动产登记中心发出《协助执行通知书》，对涉案房产进行查封登记。从这一刻起，这套房就不能办理过户、抵押等手续了。

特别重要的提醒： 保全后，你必须要在30天内正式向法院提起诉讼或者申请仲裁。 如果你30天内没起诉，法院就会解除保全。诉前保全只是一个临时性的紧急措施，不是最终目的，最终解决问题还是要通过诉讼。

四、它的利与弊，想清楚了再用

好处显而易见：

王牌在手：成功保全后，对方的房产就被控制住了，你谈判的筹码大大增加。很多案子在保全后，对方就会主动来找你和解。 保障执行：这是最重要的，确保你未来的胜诉判决能落到实处，房子在，执行的对象就在。

代价和风险也需要看清：

成本高：提供担保的资金或财产会被占用，如果找担保公司还要付服务费。此外，需要向法院预交一笔保全申请费。 风险自担：如果保全错误（比如最后官司你输了），你需要赔偿对方因财产被查封而遭受的全部损失。 时间紧迫：从准备材料到法院裁定，行动要非常迅速，而且要牢牢记住30天内起诉的期限。

五、给普通人的几点实在建议

证据意识平时就要有：借钱给人，抵押房产的登记手续一定要办；发现对方有异常举动，注意通过合法方式固定证据（如录屏、截图）。 评估必要性：诉前保全是一剂“猛药”，不要轻易使用。先评估对方转移财产的可能性有多大，以及自己是否有能力提供担保。 咨询专业人士：行动前，花点咨询费找个靠谱的律师详细说说情况，听听专业意见。律师能帮你判断成功率、起草法律文书、指导你收集证据。 可以作为谈判策略：有时，让对方知道你有可能申请保全，本身就足以给他巨大压力，促使他主动解决问题。

总之，“不动产诉前保全”是法律赋予老百姓在紧急情况下保护自身重大财产利益的一把“尚方宝剑”。它用起来有门槛、有风险，但确实能在关键时刻，为你守住那套可能“飞走”的房子。希望你和老王一样，了解它，但永远用不上它，生活平平安安才是福。如果真的不幸遇到了事儿，也别慌张，依法行事，该出手时就出手。