江苏房屋买卖纠纷：普通人如何申请财产保全？

最近在江苏，我身边有朋友遇到了房屋买卖的麻烦事儿，对方突然反悔不卖了，还悄悄想把房子抵押出去。他急得团团转，后来听律师提到“财产保全”才稳住阵脚。今天我就结合自己了解的情况，用大白话聊聊这个话题，希望能帮到有类似困扰的朋友。

一、什么是房屋买卖中的“财产保全”？

简单说，财产保全就像“法律冻结”。比如你买房时对方违约，你起诉到法院，但官司可能要打几个月。这期间，万一对方把房子偷偷卖掉或抵押，就算你赢了官司，也可能拿不到房。这时候，向法院申请财产保全，就能暂时“锁住”这套房子，防止对方动手脚。

在江苏，房屋价值普遍较高，一旦出问题损失不小。保全措施就像给你的诉讼上了道保险，尤其遇到房价波动大、对方信用可疑的情况，特别有必要。

二、什么情况下需要考虑申请保全？

根据江苏地区的常见纠纷，我总结了几种典型情况：

卖方“一房二卖”：签了合同收定金，转头高价卖给别人 突然毁约不配合过户：房价涨了卖方反悔，拖着不办手续 房屋被查封或抵押：交易过程中发现房子有其它债务纠纷 买方贷款批了卖方变卦：买方已支付大部分款项，卖方拒绝交接 产权不清析：共有房产中部分共有人不同意出售

去年南京一位朋友就遇到第三种情况：付了首付才发现房子被卖方抵押了，幸亏及时申请保全，否则钱房两空。

三、普通人在江苏申请保全的具体步骤

第一步：收集证据材料

这是基础工作，要准备：

房屋买卖合同、补充协议 付款凭证（银行转账记录、收据） 双方沟通记录（微信、短信、邮件） 房产证复印件或产权信息 对方违约的证据（如明确表示不履行的录音、书面通知）

第二步：找专业律师咨询

虽然可以自己办，但房屋买卖涉及金额大、程序复杂，建议花点咨询费找江苏本地熟悉房地产诉讼的律师。他们能帮你判断：

你的情况是否适合申请保全 应该在哪个法院申请（通常是房屋所在地或被告住所地法院） 需要提供多少担保

第三步：准备保全申请书

申请书要写清楚：

双方基本信息 申请保全的具体房产信息（地址、产权证号） 申请理由和事实依据 请求保全的金额（一般与房屋价值相当）

第四步：提供担保

法院为防止保全错误造成对方损失，会要求申请人提供担保。江苏地区常见方式：

财产担保：用自己名下房产、车辆等作保 现金担保：将一定数额现金存入法院指定账户 担保公司保函：支付费用由担保公司出具保函（目前较常用）

担保金额一般是请求保全数额的30%左右，具体由法院根据案情确定。

第五步：向法院提交申请

将申请书、证据材料、担保材料一并提交有管辖权的法院。江苏各地法院现在大多支持网上立案，但保全申请最好还是去现场办理，有问题能及时沟通。

第六步：法院审查与裁定

法院会在5天内作出裁定，情况紧急的48小时内决定。如果批准，会出具《财产保全裁定书》，然后查封涉案房产的过户、抵押等手续。

四、需要注意的几个实际问题

1. 保全不是免费的 需要支付：

申请费（按保全金额计算，最高5000元） 担保费用（如果用担保公司，通常0.5%-1%） 律师费（如果委托律师）

2. 保全有风险 如果最终你败诉，因保全给对方造成损失，你需要赔偿。所以申请前要客观评估自己的胜诉可能性。

3. 保全的期限 房产保全期限一般不超过三年，到期需申请续保。诉讼结束后，如果胜诉，保全会自动转为执行阶段的查封；如果败诉或调解，要及时申请解封。

4. 江苏地区的特别情况 江苏不同城市可能有细微差别。比如：

南京、苏州等热点城市法院案件量大，保全审查可能更严格 部分地区对担保公司资质有特别要求 涉及学区房、拆迁房等特殊房产，保全策略可能不同

五、除了保全，还能做什么？

财产保全只是诉讼中的一项措施，要全面保护权益，还需要：

及时起诉：保全后30天内必须正式起诉，否则法院会解除保全 考虑行为保全：除了保全房产，还可以申请禁止对方进行特定行为 证据保全：如果担心对方毁灭证据，可同时申请证据保全 谈判调解：保全后对方压力增大，往往是谈判的好时机

六、给普通人的实用建议

预防优于补救：签合同前查清产权状况，确认有无抵押、查封 合同要详细：明确违约责任、过户时间、款项支付节点 保留所有凭证：哪怕是小额转账也要留记录 不要盲目起诉：先咨询专业人士，评估成本和风险 关注时间节点：诉讼时效一般是3年，从知道权利受损时起算

我那位朋友最后通过保全+诉讼的组合，不仅保住了房子，还获得了违约金赔偿。整个过程花了近一年，他说虽然折腾，但比起几十万的损失，这些投入是值得的。

房屋买卖是大事，遇到纠纷难免焦虑。但江苏的司法体系相对完善，只要依法行事，普通人的合法权益是能够得到保护的。关键是要冷静应对，该专业时就请专业人士帮忙，别因小失大。

希望这些来自普通人视角的经验分享，能给你一些实实在在的参考。买房路上，多一份谨慎，就少一份麻烦。