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当房东租客闹上法庭：说说租赁合同纠纷与诉讼保全那些事

生活中租房是常有的事，但租客和房东之间有时也会产生矛盾，甚至闹到要对簿公堂。这时候，你可能听说过“诉讼保全”这个词，但不太清楚它到底是什么，又该怎么用。今天，我们就用普通人的视角，聊聊租赁合同纠纷里的“诉讼保全”是怎么回事。

一、租赁合同纠纷，常见的导火索有哪些？

在讲诉讼保全之前，先看看什么情况容易引发租赁纠纷。这些情况你可能也遇到过，或者听身边朋友提起过：

最常见的就是租金问题。比如租客拖欠租金，或者房东突然涨租且超出合同约定；还有押金纠纷，退租时房东以各种理由扣扣押金，而租客觉得不合理。房屋维修也是个矛盾点，该谁出钱修？如果房东迟迟不修，租客能否自己修了抵扣租金？另外，合同提前解除也常引发争议，比如房东要卖房提前让租客搬走，或者租客中途退租不愿承担违约金。

其他问题还包括：房屋被房东擅自进入、租房期间设备损坏责任不清、二房东转租未经原房东同意等等。一旦这些矛盾无法协商，就可能走上法律途径。

二、什么是诉讼保全？为什么要申请它？

简单来说，诉讼保全就像打官司时的“紧急刹车”或“临时保险”。想象一下，你和房东（或租客）已经闹翻准备打官司了，但对方可能在官司期间转移财产、变卖物品，导致即使你赢了官司，也拿不到应得的钱或物。这时候，诉讼保全就能帮你暂时“冻结”现状，防止对方在判决前做出对你不利的举动。

在租赁纠纷中，诉讼保全特别有用。比如，你是房东，租客拖欠租金还准备悄悄搬走贵重物品；或者你是租客，房东要把你赶出去，还打算把房屋里的你的物品处理掉。申请诉讼保全，可以让法院依法对相关财产或行为采取临时措施，保住你的合法权益。

三、诉讼保全具体能保全什么？

根据实际情况，诉讼保全主要分为两种：

财产保全：这是最常见的。比如，房东可以申请冻结租客银行账户里相当于拖欠租金的存款，或查封租客在屋内的贵重物品；租客也可以申请冻结房东相当于押金或赔偿款的资产。

行为保全：这是要求对方不能做某些事。比如，租客可以申请禁止房东在官司期间换锁、断水断电或强行进入；房东可以申请禁止租客破坏房屋结构或擅自转租。

无论哪种保全，目的都是防止损失扩大，保证将来判决能执行到位。

四、普通人在租赁纠纷中如何申请诉讼保全？

如果你觉得需要申请诉讼保全，可以按以下步骤来：

第一步：收集必要证据 这是基础，也是关键。你需要准备好：租赁合同原件或复印件、租金支付记录（银行转账截图、收据等）、沟通记录（微信聊天、短信、邮件等）、现场照片或视频（如房屋损坏状况）、对方身份信息（身份证号、住址等）以及其他能证明纠纷事实的材料。证据越充分，申请成功的可能性越大。

第二步：向法院提交申请 你需要写一份《诉讼保全申请书》，写明你和对方的基本信息、纠纷概况、要求保全的具体财产或行为、理由和依据。如果不清楚怎么写，可以咨询律师或到法院咨询窗口获取帮助。记得提交时附上你收集的证据副本。

第三步：提供担保 法院一般会要求申请人提供担保，以防保全错误给对方造成损失。担保可以是现金、房产等财产，也可以是保险公司出具的保函。对于金额不大的租赁纠纷，担保要求通常不会太高，但具体要看法院规定。

第四步：等待法院裁定 法院审核后，如果认为有必要，会做出保全裁定并立即执行。你会收到相关法律文书。如果申请被驳回，法院也会说明理由。

需要注意的是，诉讼保全通常在起诉时或起诉后提出。但在紧急情况下，如对方正在转移财产，你也可以在起诉前申请“诉前保全”，但必须在法院采取保全措施后30天内正式起诉，否则保全会自动解除。

五、申请诉讼保全要注意什么？

保全范围要合理：你申请保全的财产价值应与你的诉讼请求大致相当，不能明显超出。比如你要求对方支付1万元租金，却申请冻结对方10万元存款，法院很可能不支持。

错误保全的风险：如果你的申请最终被证明是错误的（比如你败诉了），并且给对方造成了损失，你可能需要赔偿。所以申请前要慎重评估自己的主张是否站得住脚。

时间要抓紧：一旦决定打官司并需要保全，就要尽快行动。拖延可能导致对方转移财产，失去保全意义。

成本考虑：申请保全需要交纳申请费，提供担保也可能涉及费用。对于小额纠纷，要权衡成本与可能收益。

六、除了诉讼保全，还有其他办法吗？

诉讼保全是法律手段，但解决纠纷不一定非要走到这一步。在此之前，可以尝试：

友好协商：坐下来好好谈谈，各退一步，可能达成双方都能接受的方案。 第三方调解：通过社区、街道或专业调解组织协助调解，这些方式不伤和气，成本也低。 律师函警告：委托律师发函，表明你的立场和法律依据，有时能促使对方认真对待问题。

总之，诉讼保全是在租赁纠纷激化、法律诉讼不可避免时的一种重要保护措施。了解它的作用和流程，有助于你在遇到纠纷时更好地维护自己的权益。但打官司耗时耗力，如果可以，还是尽量通过沟通解决问题。毕竟，好的租客和房东关系，才能带来真正的安心和便利。