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租赁合同闹上法院，诉讼保全到底该怎么操作？

刚租的房子住了没几个月，房东突然说要卖房让你搬走；商铺租得好好的，房东一声不吭把房子转租给了别人；租约到期了，房东扣着押金死活不退……这些糟心事，很多租房的朋友都遇到过。当协商解决不了的时候，打官司就成了最后的选择。但打官司要时间啊，少则几个月，多则一两年，这期间万一房东把房子卖了、把东西搬空了，就算法院判你赢，可能也拿不到钱或者房子了。这时候，“诉讼保全”这个法律武器就显得特别重要。

一、诉讼保全到底是什么？通俗解释

你可以把诉讼保全理解成“提前冻结”。就像我们去银行申请冻结某个账户，防止里面的钱被转走一样，在打租赁合同官司的过程中，为了防止对方在判决前转移财产、变卖房屋或者做出其他损害你权益的行为，你可以向法院申请，先把相关的财产“锁定”起来。

比如说，你因为押金纠纷起诉房东，担心他在官司期间把名下那套值钱的房子卖掉然后跑路，你就可以申请保全他那套房子。法院一旦同意，就会去房产登记中心办理手续，这房子在官司结束前就不能买卖过户了。又比如，你是房东，房客欠了半年租金还赖着不走，你起诉要求他付租金并搬离，但担心他在判决前把屋里的家具电器都搬空损毁，你也可以申请保全屋内的财产，法院可以贴上封条，禁止他处置。

所以，诉讼保全的核心作用就两个字：保险。它不能保证你一定能赢官司，但它能保证，如果你赢了，有东西可以执行，不会落得一场空。

二、什么情况下需要考虑诉讼保全？

不是每个租赁合同纠纷都需要大动干戈去申请保全。通常，出现下面这些情况，你就得认真考虑这个选项了：

对方有明显的“跑路”迹象：比如房东突然失联，或者你听说他正在急售涉案的房产；房客开始偷偷搬运店里的设备货物。 争议的财产价值高，或者对你特别重要：比如你投入巨资装修的商铺、你唯一存放重要货物的仓库。 对方的经济状况可能恶化：你知道他外面欠了很多债，其他债主也在起诉他，他的财产可能很快就被分光了。 行为保全的必要：在有些“排除妨害”的官司里（比如要求腾退房屋），除了保全财产，你甚至可以申请“行为保全”，要求法院在判决前就先责令对方停止某种行为，比如停止继续破坏房屋装修。

记住一个原则：当你感觉对方可能不会老老实实等着法院判决，而是会动手脚让你即使赢了也拿不到钱或物时，保全就是必须要走的一步棋。

三、申请诉讼保全的全流程指南（普通人操作版）

整个流程听起来专业，但一步步拆解，你自己也能搞明白。

第一步：准备起诉材料时，同步准备保全申请 在你找律师或自己撰写起诉状的同时，就要准备一份《财产保全申请书》。里面要写清楚：

你是谁，对方是谁（身份信息准确）。 你因为什么事起诉（简要说明租赁纠纷事实）。 你要求保全对方的什么财产（比如“位于XX市XX区XX路X号X室的房产”，信息越具体越好。如果不知道对方有哪些财产，至少提供线索）。 你为什么认为他可能会转移财产（说明申请理由和必要性）。

第二步：提供担保——这是关键且容易卡住的一步 法院为什么要帮你“冻结”别人的财产？因为它要防止你申请错了，给对方造成损失。所以，它要求你提供相应的“担保”。如果你保全错了，给人家造成了损失，就用你这个担保来赔偿。担保形式主要有：

财产担保：最常见。你可以用自己名下无抵押的房产、车辆，或者银行定期存单等来担保。手续稍麻烦，需要出具产权证明等文件。 担保公司保函：这是现在最主流、最便捷的方式。你可以找法院认可的担保公司或保险公司，支付一笔保费（通常是担保金额的千分之几到百分之一左右），由他们出具一份《保函》或《保单》给法院。你不需要抵押自己的实物资产。虽然要花点钱，但省心省力。 现金担保：直接把相当于保全金额的现金打到法院账户。这对普通人来说资金压力最大，一般不采用。

第三步：向法院提交申请并缴费 将《财产保全申请书》、担保材料连同起诉状一起递交给有管辖权的法院立案庭。法院审查后，如果同意，会让你缴纳一笔“保全申请费”。这个费用不高，有封顶，根据保全财产的金额计算，比如不超过1000元。这笔钱先由你垫付，最后由败诉方承担。

第四步：法院作出裁定并执行 法院审查认为符合条件的，会很快（情况紧急的48小时内）作出《财产保全裁定书》，然后法官会带着相关法律文书，去房产局、车管所、银行等单位办理具体的查封、冻结手续。办完后，法院会通知你保全已经完成。

四、重要提醒与风险提示

申请必须及时：保全一定要在案件审理过程中申请。通常是在起诉时或起诉后、判决前。千万不要等判决书下来才想起这回事。 信息尽量准确：你提供的被保全财产信息越准确，法院执行起来越快。如果只知道对方姓名身份证号，申请法院通过网络查控系统查询其财产，在一些地方法院也是可行的，但不是所有法院都提供这项便利。 担保是道“门槛”：对于普通租客来说，最大的困难可能就是提供担保。如果自己没钱没房，找担保公司可能是唯一出路。这笔保费要纳入你的维权成本考虑。 申请错误要赔偿：这不是儿戏。如果你最终官司打输了，或者你申请保全的财产根本与本案无关，那么因为你申请保全给对方造成的损失（比如房子被查封无法出售的差价损失），你需要用你提供的担保来赔偿。所以，申请保全要有基本的事实依据，不能滥用。 保全有期限：查封房产、土地最长一般不超过三年，查封银行账户一般不超过一年。到期如果你还需要继续保全，必须记得提前向法院申请续封，否则会自动解封。 赢了官司要尽快申请执行：官司打赢了，判决生效后，你要及时向法院申请强制执行。这时候，之前被保全的财产就直接可以被法院处置（拍卖、变卖）来清偿你的债务了。

五、一点心里话

打官司本来就是件劳神费力的事，诉讼保全又增加了其中的复杂性和成本。所以，在决定是否要走这一步前，不妨再冷静评估一下：纠纷金额是否值得？对方的诚信和财产状况到底如何？有没有可能通过其他方式（比如调解、发律师函施加压力）解决？

但如果评估下来，风险确实存在，那么该出手时就出手。诉讼保全就像给你的维权之路买了一份“司法保险”，虽然要付出一些保费和精力，但它能极大地避免你“赢了官司输了钱”的尴尬结局。在租赁合同纠纷中，尤其是涉及房屋、商铺这种大额资产时，多考虑一下保全，往往是明智的选择。

希望这篇文章，能帮你把这个听起来有点“高冷”的法律程序，看得明明白白。真遇到事儿，心里有底，才能从容应对。