商铺出租履约保证金：租户必知的"押金"学问

在商业租赁中，履约保证金是一个绕不开的话题，但很多初次租商铺的创业者对此一知半解。今天，我就用直白的语言，给大家讲讲这个看似简单实则暗藏玄机的"押金"问题。

一、履约保证金到底是什么？

简单说，履约保证金就是你租商铺时交给房东的一笔钱，用来保证你会按合同办事。就像我们租房要交押金一样，只不过商铺的这笔钱通常数额更大，规矩也更多。

这笔钱一般相当于1-3个月的租金，具体多少得看商铺位置好坏、租金高低，还有你和房东怎么谈的。好地段的商铺，保证金可能更高，因为房东不愁租不出去，底气足。

二、为什么要交这笔钱？

房东收保证金主要是防着你三件事：

中途跑路——生意不好做不下去，合同没到期就撤了，房东临时找不到下家，损失租金。

拖欠租金——生意周转不灵，房租一拖再拖，影响房东收入。

损坏商铺——装修乱来或者使用不当，把房子搞得乱七八糟，修起来费钱。

说白了，就是房东给自己上个保险，万一你"不靠谱"，他至少有钱拿。

三、交钱时要注意什么？

1. 金额要合理

市场常见是1-3个月租金，如果房东开口就要半年租金当保证金，那就得掂量掂量了。特别新的商铺或者特别抢手的地段可能会高些，但一般不会太离谱。

2. 支付方式要明确

是一次性交清还是分期？现金还是转账？这些都要在合同里写明白。建议一定要银行转账，留好凭证，现金交易风险大。

3. 收据必须拿

交了钱一定要拿到房东开的收据，上面写明是"履约保证金"，金额、日期、商铺地址都要对得上。让房东按手印或者盖公章，如果是公司产权的商铺。

四、合同里要看清楚的条款

签合同前，务必把保证金相关条款逐字看完，重点看这些：

什么情况下会扣钱——比如拖欠租金多少天、提前解约、破坏房屋结构等。

扣多少——是全额扣还是按比例扣？拖欠租金是一天扣多少还是怎样？

退钱条件和时间——合同到期后多久退？要满足什么条件才退？比如要恢复毛坯状态、结清所有费用等。

利息归谁——大额保证金存银行是有利息的，这笔钱算谁的？通常合同里会写"不计利息"，但你要知道有这个事。

五、容易踩的坑

和租金混为一谈——有些房东会把几个月的租金直接抵保证金，这是违规操作。租金是租金，保证金是保证金，各是各的账。

退钱时各种克扣——合同到期该退钱了，房东找各种理由扣钱，比如"墙面有划痕""灯泡坏了"等等。所以交房时拍照录像留证据。

转租时保证金处理——如果你想转租给别人，保证金怎么处理？是直接转给下家还是先退给你？这个要提前说好。

续租时重新交钱——有的房东在续租时会要求再交一笔保证金，这就不合理了，除非前一笔已经因为某些原因被扣掉了。

六、保证金能要回来吗？

能不能全额拿回保证金，关键看你是否"按合同办事"：

能拿回的情况：

合同到期不续租，商铺完好交还 所有费用（租金、水电、物业等）都结清了 没有违反合同其他条款

可能被扣的情况：

提前退租（通常会扣大部分） 拖欠租金或费用（按拖欠金额扣） 商铺损坏（按维修实际费用扣） 未经允许擅自装修或改动结构

七、保证金被无理克扣怎么办？

如果房东找各种理由不退还或少退保证金，你可以：

先协商——拿着合同和当初的交房照片，心平气和谈。

找物业或市场方调解——如果是商场里的商铺，可以找管理方帮忙。

投诉举报——向当地住建部门或市场监管部门反映。

法律途径——金额大的话，可以走法律程序，但时间成本高，要权衡值不值得。

八、给租户的实用建议

讨价还价——保证金数额是可以谈的，特别是现在商铺空置率高的情况下，你有议价空间。

明细清单——交房时和房东一起检查商铺状况，列个明细清单，双方签字，避免日后扯皮。

分期支付——如果保证金金额大，可以商量分期付，减轻资金压力。

争取银行监管——大额保证金可以提议由第三方银行监管，合同到期自动退还，更公平。

买保险替代——有些情况下可以用银行保函或保险替代现金保证金，减少资金占用。

九、特殊情况的处理

疫情期间——很多地方出台了政策，要求房东减免租金或退还部分保证金支持商户，可以了解当地规定。

商铺拆迁——如果租期内遇到政府拆迁，保证金应当全额退还，这个在合同里明确写出来。

房东换人——如果商铺被卖掉，新房东必须继续履行原合同，保证金也该转移给新房东，记得要变更收据。

十、提醒

商铺租赁是笔大投入，保证金只是其中一个环节。签合同前务必：

找懂行的朋友或律师帮忙看合同 所有口头承诺都要落实在纸面上 交钱必有收据，变更必有书面协议 保留所有沟通记录，以防万一

记住，交保证金是为了建立互信，不是给房东送钱。合理合法的保证金制度对双方都是保护，关键是要事先把规矩立清楚，避免日后"公说公有理，婆说婆有理"。

希望这篇文章能帮你避开商铺租赁中的"押金陷阱"，顺利开店，生意兴隆！如果觉得有用，欢迎分享给更多准备租商铺的朋友。