苏州物业服务履约保证金：业主必知的那些事儿

在苏州买房或租房，物业服务的好坏直接影响居住体验。很多业主可能听说过“物业服务履约保证金”，但具体是啥、怎么用、出了问题怎么办，大多数人并不清楚。今天，我们就用通俗的语言，聊聊苏州物业服务履约保证金那些事儿，帮助业主更好地维护自身权益。

一、什么是物业服务履约保证金？

简单来说，物业服务履约保证金（以下简称“保证金”）就是物业公司向业主或业委会交的一笔“押金”，用来保证物业公司按照合同约定提供服务。如果物业公司服务不到位、乱收费或者违约，业主或业委会可以动用这笔钱来弥补损失。

在苏州，这笔钱通常由物业公司在签订合同时缴纳，金额一般是物业合同总金额的5%-10%，具体比例由双方协商确定。

二、保证金的作用是什么？

约束物业公司 物业公司收了物业费，但服务可能“缩水”，比如保洁不勤快、保安不负责、维修拖拖拉拉。有了保证金，物业公司就不敢太敷衍，否则业主可以扣钱。

保障业主权益 如果物业公司突然跑路，或者服务太差导致小区设施损坏（比如电梯坏了不修），业主可以用保证金来应急维修或聘请新物业。

防止乱收费 有些物业会巧立名目收“增值服务费”“设备维护费”等，如果业主发现乱收费，可以要求从保证金里退还。

三、苏州的保证金是怎么管理的？

在苏州，物业服务履约保证金的管理一般有以下几种方式：

业委会监管

（推荐）

如果小区有业委会，保证金由业委会和物业公司共同监管，存到指定银行账户，避免物业公司私自挪用。

街道或社区代管 有些老小区没有业委会，可以由街道办或社区居委会暂时保管，等业委会成立后再移交。

物业公司自己管

（风险大）

如果物业公司自己管钱，业主很难监督，可能出现挪用、拖延退还的情况。所以业主一定要争取共同监管。

四、什么情况下可以动用保证金？

不是随便就能扣物业的保证金，以下几种情况业主可以要求动用：

物业严重违约

比如合同约定每天打扫两次，结果一周才扫一次； 保安24小时巡逻，实际晚上没人值班； 电梯坏了半个月不修，影响业主安全。

物业乱收费

未经业主同意，擅自提高物业费； 收取合同里没有的“管理费”“设备更新费”等。

物业突然撤场 如果物业公司突然跑路，业委会可以用保证金聘请临时物业，或者支付未完成的维修费用。

物业损坏公共设施 比如物业维修时弄坏了水管、电路，又不肯赔偿，业主可以扣保证金来修复。

五、业主怎么申请使用保证金？

如果物业确实有问题，业主可以按以下步骤操作：

收集证据

拍照、录像记录物业服务不到位的情况（如垃圾堆积、设施损坏）； 保留物业费收据、合同、物业的通知文件等。

向业委会或社区投诉

如果小区有业委会，由业委会出面和物业交涉； 没有业委会的，可以向社区或街道办投诉。

协商或走法律程序

先和物业公司沟通，要求整改或赔偿； 如果物业不配合，可以向住建局投诉，甚至起诉。

申请动用保证金

业委会或社区核实情况后，可以书面通知物业公司，要求从保证金中扣款； 如果物业拒绝，可以向法院申请强制执行。

六、物业合同到期后，保证金怎么退？

物业无违约，全额退还 如果物业公司按合同提供了服务，没有乱收费、没有损坏公共设施，合同到期后，业委会或业主代表应在30天内退还保证金。

物业有违约，扣除相应费用 如果物业服务不达标，业委会可以扣除部分保证金用于补偿业主损失，剩余部分再退还。

物业不退怎么办？

先发书面催告函； 向苏州市住建局物业科投诉（电话：0512-651）； 如果仍不退还，可以起诉物业公司。

七、业主需要注意的坑

合同里没写保证金 有些物业合同故意不写保证金条款，业主签合同时一定要确认是否有这一项。

物业公司私自挪用 有些物业会把保证金当成“公司资金”乱花，业主要定期查账，确保钱还在。

业委会不作为 如果业委会和物业“关系太好”，可能不愿意动用保证金，业主可以联合要求业委会公开账目。

保证金被“冻结” 如果物业公司破产或跑路，保证金可能被法院查封，业主要尽早通过法律途径争取。

八、苏州业主如何争取更好的物业服务？

成立业委会 没有业委会的小区，业主很难监督物业。苏州很多小区通过业委会成功换掉了差物业。

定期检查物业工作 可以组织业主代表每月检查卫生、安保、设备维护情况，发现问题及时要求整改。

学习相关法规

《苏州市物业管理条例》 《江苏省物业服务收费管理办法》

这些文件规定了物业公司的义务，业主可以依法维权。

团结业主力量 单个业主投诉可能被忽视，但几十户联名投诉，物业和政府部门会更重视。

九、总结

物业服务履约保证金是业主的重要保障，但很多苏州业主并不清楚怎么用。记住以下几点：

✅ 签合同时必须明确保证金条款

（金额、监管方式、退还条件）；

✅ 业委会或社区要共同监管，防止物业挪用

；

✅ 物业违约时，业主有权扣保证金

，但要有证据；

✅ 合同到期后，物业无违约应全额退还，不退可投诉或起诉。

希望这篇文章能帮助苏州业主更好地维护自身权益。如果你遇到物业问题，可以留言讨论，大家一起想办法！